2 美国梦的暗面
2 美国梦的暗面
丽莎·爱泼斯坦驾车行驶在近岸航道沿线的AIA高速路上，回棕榈滩的老式公寓去。詹娜坐在一旁的婴儿座椅里。仪表盘的上方，放着一个信封，里面是那套尚未售出的共管公寓的当月月供。尽管她的新房被贷款方取消了赎回权，可丽莎一直都按时归还公寓的月供，那套公寓，是她面临驱逐时的避风港。
丽莎凝视着窗外的水景。她从来不想拖欠月供。大通建议她那么做，并承诺之后会提供帮助，但紧接着就取消了她的赎回权。逾期导致了滞纳金、罚金并被上报国家信用机构。信用记录受损又使得抵押贷款公司不愿意给予贷款延期，雪上加霜。即使丽莎最终能够卖掉公寓，即使她能够偿还房子的贷款，这条“建议”引发的伤害也会持续数年之久。摩根大通家庭金融服务公司从来没有提醒过这些后果，只强调了给予帮助的可能性。往好了说，这条建议是错的，往坏了说，这是故意要夺走房子。对于金钱丽莎一辈子谨小慎微，防备着财务灾难。而现在，摩根大通家庭金融服务公司彻底毁了这份小心维护的声誉。她感觉被欺骗了。
美国人管不还月供的人叫“老赖”。2009年2月19日CNBC的主持人里克，桑塔利在芝加哥商品交易所做直播时大声呼吁，如期还贷的负责任的纳税人不应该“补贴那些失败者的抵押贷款”，那天正好是丽莎收到止赎文件之后的两天。“这里是美国！你们中有多少人，愿意给住着有好几个卫生间的大房子但却无法支付账单的邻居还贷，请举手！”芝加哥商品交易所一层的大厅里，那些交易员一边不断地买进卖出，一边轻蔑不满地叫喊着。外界普遍认为，这场喧嚣代表了“茶党”的兴起。而且这代表了一种对待逾期房屋所有人的态度，这种态度秉持文化偏见，将不还月供等同于没有履行公民义务。这种愤怒的情绪并不是抵押贷款公司故意造成客户逾期的原因。然而，只要是能够羞辱老赖并使他们责备自己的东西，贷款方都十分欢迎。在大多数情况下，这招的确奏效：在止赎需要司法批准的二十三个州，大约95%的案件中房屋所有人都没有提出抗辩。
但是丽莎似乎具备一种打破砂锅问到底的精神。她不想稀里糊涂地默认，她想了解的是：为什么诉讼是由美国银行提起的，而在它成为原告前，她却从来没有见过这家机构。她有三个疑问：这家银行到底是谁？为什么它会跟她扯上关系？为什么它要夺走她的房子？
美国银行的确是存在的。它是美国的第五大银行，有三千多家分支机构，主要分布在中西部和太平洋海岸，但不在佛罗里达。丽莎从谷歌搜索获得了这些信息。美国银行有个免费的客服电话。但跟富国银行一样，美国银行的工作人员说他们的客户记录中没有一位叫丽莎·爱泼斯坦的。丽莎恳求说：“好好听着，你们现在正在起诉我。既然你们起诉了我，又怎么可能不知道我是谁呢？”她把她的社会保险号码、地址和所有的抵押贷款信息，都给了美国银行。但对方还是什么都没查到。
丽莎把自购房以来的所有文件都保存在一个旧帆布包里，那是从护理中心拿来的。她逐字逐句地阅读抵押贷款文件，和她怀孕八个月坐在DHI抵押贷款公司办公室时的情景一模一样。文件中没有提到美国银行和富国银行，甚至都没有提到摩根大通，而她这几年一直都把月供寄给摩根大通家庭金融服务公司。丽莎是跟DHI抵押贷款公司达成协议的。其他这些银行，为什么会出现在这里？
在谷歌上，丽莎输入了止赎文件上原告的名字“美国银行——摩根大通抵押贷款信托2007-S2的受托人”，她碰巧搜到了一些东西。她点开搜索结果中显示的美国证券交易委员会网站，看到了一份摩根大通抵押贷款信托的投资者报告(8-K表格)。其中一个段落，包括了这几个月来她逐渐熟悉的各个参与方：
摩根大通债券承兑公司工（以下简称“本公司”）于2007年5月1日发起一项联营及服务协议，本公司作为存托人，富国银行作为主服务商（以主服务商的身份）和证券管理人（以证券管理人的身份），美国银行作为受托人，为摩根大通抵押贷款信托2007-S2的抵押证券提供发行服务。
对于大部分房屋所有人而言，解读这一概念的难度，就像美国人学习中文那样吃力。丽莎不具备不动产业、经济学和高等金融学的背景知识。她唯一接触过的华尔街相关事物就是开始一份新工作时需要选择的401 (K)基金。掌握护理知识需要花费数年时间；没有人给她上过联营及服务协议、抵押转手证券的课程。然而，所有改变抵押贷款市场的事物，所有加重风险、助长房产泡沫的事物，所有放大2007年购房风险的事物，都包含在这个看似无害的段落中。
在经济大萧条的顶峰时期，每天有一千个美国家庭失去住房。为应对这种残酷困境，富兰克林·罗斯福创建了世界上最为成功的住房融资系统，并成为美国政局稳定和经济强盛的关键因素。
为了阻止止赎浪潮，房主贷款公司( HOLC)从金融机构手中以折扣价买入逾期的抵押贷款，然后返售给原房屋所有人。自 1933年以来，房主贷款公司收购了100多万份抵押贷款，占当时全国抵押贷款总量的五分之一。房主贷款公司80%的客户保住了住房，避免了失去家园的悲剧。等到所有抵押贷款还清，该项目结束时，房主贷款公司甚至还有一小部分盈利。
房主贷款公司给借款人一份二十年固定利率的抵押贷款，允许他们在贷款期限内逐渐还清本金，也就是所谓的分期付款。那时美国人很少能获得长期抵押贷款。最普遍的贷款产品期限是二到五年。借款人每月偿还利息，到期时还一笔大额本金，或者滚动生成一笔新的贷款。在经济大萧条时期，大额本金到期时，失业的房屋所有人根本不可能拿出现金。抵押贷款的所有人本身也融资困难，因此他们会拒绝与借款人重新商定贷款合同，而是直接夺走房屋。这样就会把更多的房子释放到业已没有潜在买家的市场上，只能加速房地产市场的崩盘。房主贷款公司的解决方案，旨在扭转这种恶性循环。大额本金的到期还款延长了经济困难周期，而房主贷款公司的做法可以消除这种影响。房主贷款公司对长期的、完全分期付款的抵押贷款很有信心，但之前人们普遍认为这种分期付款方式是推销员不惜任何手段骗取中低收入劳动者首付款的一种伎俩。
政府并不愿意持有房主贷款公司的抵押贷款，由于还款家庭之前有逾期记录，投资者也不愿购买。因此，1934年罗斯福成立了联邦住宅管理局，专为房主贷款公司的贷款提供抵押贷款保险。借款人支付少量的保险费，之后在借款人归还的本金和利息中，投资者所占的份额就能得到保障。最终，联邦住宅管理局也为那些私营贷款方提供保险，只要他们发行的抵押贷款首付是20%且期限长于二十年。1938年，联邦国民抵押贷款协会——人们对它的另一个名字“房利美”更为熟悉，大批量购买了政府承保的抵押贷款，为借贷行业注入了更多资本。
这一体系提供了安全性，这是最重要的。美国家庭在二十年或三十年间每月支付一个可负担的月供还款，然后就能享受坐拥房产的荣耀。地产商支持人们的这种愿望，他们不断在市中心之外的郊区建立独立住宅的新开发区。州际高速公路体系，将郊区和城市中心紧密相连。面对不断涌现的住宅区，数以百万的美国人通过固定利率的长期贷款，以此安身立命。联邦住宅管理局放松了承保标准，对于三十年期的贷款，只要借款人能够支付5%的首付，他们就同意为新建房屋提供抵押贷款保险。为二战退伍士兵颁布的《退伍军人安置法案》进一步确保，通过退伍军人管理局的安排，退伍军人能够得到低息贷款。1940年，美国有1500万家庭拥有自己的住房。到1960年，这个数字飙升到3300万。在郊区购买一栋房产，成为人生成长轨迹的一部分，就像是大学毕业典礼或是婚礼，都寓意着成为中产阶级的希望，而中产阶级这个词正是美国独创的。这是一个由白色木栅栏、现代化厨房和修剪得整整齐齐的草坪所构建的乌托邦。
私营贷款方满足了这些贷款需求，特别是自1830年代开始出现的储蓄和贷款行业（那时叫“建房贷款”）。对于发放长期贷款的公司来说，最大的问题是筹措资金：这个行当的确有钱可赚，但是贷款方需要大量廉价的前期资金。储蓄和贷款行业通过吸收储户存款，用来提供抵押贷款资金，成功找到了解决办法。政府提供的存款保险，也给了美国民众在银行存款的信心。国会准许储贷行业的利率可以优于其他银行，更多的储户涌入储贷行业，这为抵押贷款融资提供了更多的可用资金，由此储贷行业获益更多。
美国储贷行业一般会给储户3%-4%的利率，同时向抵押贷款收取5%-6%的利息。数以千亿美元贷款的微小利差累积起来，形成了一笔可观的利润。这一体系的好处是双向的，每个人都能获益。起初，各州法律限制储贷行业只能在其总部五十到一百英里范围内发行住宅抵押贷款。因此为了增加存款并相应增加贷款，储贷行业希望居民社区发展壮大。储贷行业的总裁，有很多通过赞助当地高尔夫锦标赛或小联盟棒球队，成了当地领袖般的人物。
当有些家庭遭遇失业、重疾、意外身故等困难无法继续还贷时，贷款方会和他们一起想办法，以防止他们失去抵押赎回权。因为这也符合贷款方的经济利益。让借款人继续待在自己家中，即便减少他们的月供还款额，贷款方能赚到的钱也会比折价出售止赎房屋要更多。这种动机维持了社区的稳定，并推动房价上涨。从1950年到1997年，年均止赎率从来没有超过1%，并常常远低于此。
截至1980年，抵押贷款市场上的热钱大概有1.5万亿美元，远高于股票市场的资金存量。华尔街投行对这些现金垂涎不已。他们迫不及待地想要有所行动。
1978年，刘易斯·拉涅利接管了所罗门兄弟公司的抵押资产交易部门。他肥胖而邋遢，日常标配四套化纤西服。迈克尔·刘易斯在他撰写的华尔街回忆录《说谎者的扑克牌》里，将拉涅利描述成“一个粗野的天才，一个从收发室升级至交易大厅的所罗门传奇人物，创造了美国的抵押债券市场”。但是发行第一份住房抵押贷款支持证券的人并不是他，而是联邦政府。
由于越战期间美国政府面临财政赤字，1968年林登·约翰逊将房利美拆分，以清除账面债务。美国政府国民抵押协会（吉利美）经由政府的重新设计，负责继续购买政府承保的抵押贷款。但新的房利美和它的同类机构联邦住宅贷款抵押公司（房地美），成为半公半私的公司(简称GSE)，可以购买不经政府承保的传统抵押贷款，只要这些贷款达到一定标准，通常是三十年固定利率的抵押贷款，并由放款机构承保借款人会归还贷款。GSE将几百份抵押贷款合并成债券——这一过程被称为证券化。抵押贷款的月供形成了现金流，每位投资者都能获得一定份额。GSE会收取一小笔费用，从而向投资者担保，而且投资者相信GSE不会失信，因此乐于购买这些债券。投资者的现金为抵押贷款融资提供了更多的资金，允许更多的人可以贷款买房。
1971年，投资银行帮房地美做了初始的证券化工作，但只收到很小的一笔费用。1977年，所罗门兄弟公司和美国银行试图绕开房利美和房地美，将美国银行发放的一些贷款打包进一支债券，以实现私营证券化。但是政府的监管条例禁止最大的投资者诸如养老基金等购买此类证券。考虑到此类证券承保的贷款存在无法偿还的可能性，其他投资者也因此退避三舍。另外三十五个州也明文禁止抵押贷款在私有市场上出售。除此之外，给美国银行做经纪人的所罗门交易员罗伯特·达尔认为，美国的住房抵押贷款已经成为世界上最大的市场，投资银行一定会从中获利。他们需要的只是一些创造力，以及政府监管的放松。
储贷行业受到高通胀率和高利率（美联储主席保罗·沃尔克给出的治疗方案）的双重打击，深陷水深火热之中，就在那时拉涅利临危受命，接手了所罗门兄弟公司。“双高”状况使得储贷行业大受其害，借贷利息高达20%，没有购房者会愿意负担如此高的利息，而高通胀随时可能导致下周或下个月的物价大幅上升，所以也没人愿意储蓄。当货币市场基金或短期国债的收益更高时，没人会愿意把钱放在利率上限固定的储贷公司里。
1981年，国会给予储贷行业一项大幅税收减免政策，允许他们隐藏经营损失，继续“在水面上喘气”。但他们需要将资产从账面上剥离，才能符合税收减免的条件。拉涅利钻了这个空子，在各家储贷公司之间来回倒卖抵押资产，赚取差价。这表明，华尔街是有可能从抵押贷款市场分一杯羹的，所罗门兄弟公司因此赚得盆满钵满。之后拉涅利得到房地美的帮助，完成了一笔债券交易，把华盛顿地区一家“永久储蓄公司”的旧有贷款，打包成债券产品。房地美的参与，清除了监管控制，从而使抵押贷款支持证券不再受限，得以在全国范围内销售。但是，为了吸引手持最大量资金的投资者，拉涅利将这种债券重新包装设计。
抵押贷款的不确定性，是大投资者不青睐此类债券的原因：房屋所有人随时可能会一次性还清房贷，所以这种贷款的期限和利息的预期利润难以估计。因此，1983年拉涅利和他第一波士顿的合作伙伴拉里·芬克创造了抵押担保债券(CMO)——房地产泡沫中的基础证券化结构。
不同于投资者购买抵押贷款支持证券从而在月供还款收益中占有一定份额，针对不同投资者的风险承受能力，抵押担保债券分为不同等级。比较典型的抵押担保债券有三个等级：优先级，中间级和权益级。当收到月供时，优先级首先获得偿付。剩下的金额会先支付给中间级，然后是权益级。此类债券的低级别会收到更高的利息，以此补偿所承担的更高风险。购买优先级债券的投资者有信心相信他们短时间内就会得到清偿，一般来说是五年。他们不需要担心，那些个体借款人能否清偿月供。这种债券组合包含了数以千计的抵押贷款，个别借款人的逾期，完全不会产生影响。高风险级别的债券周期则更长，从十二年到三十年不等，但收益更高。这一更复杂的证券化过程将极具地区性、特殊性和个体性的抵押贷款转变成了界定明确的证券，使得投资者可以放心买卖。
起初，抵押担保债券离不开房地美，因为这是此类债券能在全国范围内销售的唯一办法。但是拉涅利设计完证券化结构后，开始着手将其合法化。有一位交易员曾经这样向迈克尔·刘易斯描述拉涅利：“如果刘易斯不喜欢一部法律，他就会去改变它。”1984年国会通过了《加强二级抵押贷款市场法案》，解除了私人银行如果没有政府保证，就不能出售抵押贷款支持证券的禁令。该法案也取消了各州对私营发行抵押贷款支持证券的限制：投资银行销售此类证券，无需再去各个州分别注册了。
《加强二级抵押贷款市场法案》最重要的内容包括评级机构，即评估不同种债券风险的公司。根据《法案》的规定，机构投资者可以购买抵押贷款支持证券，只要这些证券能够从一个全国认可的数据评级机构得到一个高评级。而在此之前，机构投资者是不允许进行风险投资的，投资者可以将尽职调查外包给评级机构；不过是为了购买借款人还款的利息而已，他们无需专程去阿尔布开克之类的地方，查验某位购房者的工资流水。10月里根总统签署了《法案》，拉涅利出席了签署仪式。
接着，拉涅利为抵押贷款联营池，争取到一项税收减免，这一特殊投资工具被称为不动产抵押贷款投资系统( REMIC)。REMIC类似一种信托产品，它能够获得抵押贷款并将收入转递给投资者，而不需要交税。投资者只需要就债券收益交税，购买时免税。1986年的《税收改革法案》使得REMIC的结构合法化，抵押贷款债券因此变得更受欢迎。
1986年抵押贷款支持证券的市值，达到了1500亿美元。也许正是它加速了储贷行业的消亡——储贷行业最终在1980年代末烟消云散。现在，为抵押贷款提供资金的，不再是银行储户，而是来自世界各地的投资者。拉涅利和同伴坚称，其目标是为抵押贷款提供更多资金。他是一个天赋异禀的销售员，想让美国人居者有其屋，过上更好的生活。不过在旧体系下，从1940年代到1960年代，美国家庭住房拥有率上升了将近20%。在华尔街接管抵押贷款融资之后，从1970年至1990年，美国家庭住房拥有率仅仅上升了2%。
尽管华尔街擅长证券化，但它们无法取代GSE的市场主导地位。GSE具有一种潜在特色，那就是政府会为其兜底。投资者非常看重这一点，他们购买的大部分抵押贷款债券来自房利美和房地美。银行想要与GSE公平竞争，售卖打包的三十年固定利率的承保贷款，是不可能获胜的。
所罗门兄弟公司于1987年辞退了拉涅利。他的成功，害了他自己。当抵押贷款业务形成标准化流程之后，华尔街投行招聘了很多原来受雇于拉涅利的交易员。长江后浪推前浪，新一代华尔街投行人解开了打败房利美和房地美的密码，并发明了一系列随意组合分割的抵押贷款产品。建立了自己公司的拉涅利从来没预料到会发生这一切。他在采访中告诉《财富》杂志：“我没想要发明这个历史上最大的假骰子游戏，可实际上，它的确发生了。”
当丽莎·爱泼斯坦理解了这种证券化结构之后，在自己的抵押贷款中，她就能辨认出所有参与方以及各自的参与活动。给丽莎发放贷款的，是DHI抵押贷款公司。之后，DHI立即将其转卖给摩根大通，摩根大通就变成了行业术语所指的“存托人”。摩根大通购买了上千份像丽莎那样的贷款，集合起来打包成一份抵押贷款支持证券，然后出售给投资者。在证券化过程中，摩根大通将这些贷款包装进一个信托产品(摩根大通抵押贷款信托2007 - S2)中，使其符合REMIC的标准，并获得巨额的税收优惠。REMIC迫使摩根大通在证券化链条中额外加入一个环节，在此案中，就是信托产品的资产受托人美国银行。美国银行雇用了一家服务商（即摩根大通家庭金融服务公司）来收取月供并负责与借款人的日常接洽，以及将月供通过信托产品转递给投资者。因此在这根链条中，摩根大通是存托人，也是另外一个服务商，可以说是个应收账款部门。
这一信托的投资者可以按照投资份额得到抵押贷款的月供还款，但是根据法律规定，他们只是摩根大通信托2007-S2转手证券的持有人，仅仅是债权人而已；将月供转递给投资者的机构即受托人才拥有贷款。这正是美国银行，而不是摩根大通来起诉丽莎的原因。摩根大通在卖出抵押贷款赚了一笔之后，立刻撒手不管了。美国银行负责管理这一信托并收取管理费用。服务商摩根大通家庭金融服务公司则负责贷款的日常运营，并可按照借款人尚未偿还本金余额的一定比例，来获得佣金以及送达费用。此证券化过程额外加入了一个精明筹划的环节：富国银行作为证券管理人参与进来，它的功能是计算应付给投资者的利息和本金。由于这需要仔细检查服务商的现金流，因此富国银行成了这一贷款的“主服务商”。摩根大通家庭金融服务公司之所以告诉丽莎，富国银行不同意修改抵押贷款条款，也许就与这一主服务商的角色有关。
丽莎从来都不知道，对于她寄给摩根大通家庭金融服务公司的月供，富国银行会有专人研究并拆分，然后告之摩根的人将钱经由美国银行寄送给投资者，投资者可能是挪威的一支皇室财富基金，也可能是印第安纳公共养老金。真是见了鬼，从来没有人告诉丽莎，DHI抵押贷款公司在给她批完贷款之后，立刻就把贷款卖给了摩根大通的另一个子公司，而她这么多年的月供都还给了后者。她没想到，银行之间交易抵押贷款月供，就像买卖棒球卡一样。接下来的发现，让丽莎更为惊讶：摩根大通家庭金融服务公司建议她停止月供，而证券化链条显示，他们并不拥有这笔贷款。也许他们能够从滞纳金中得到收益，所以才会想把借款人推入止赎困境。
尽管丽莎获知了这些关键信息，但她还是没有得到答案，而且问题越来越多。她必须明白，为什么证券化导致很多房屋所有人深受其苦，特别是在她的社区附近。到2009年，每四位办理过抵押贷款的佛罗里达人中就有一位，要么抵押贷款逾期，要么被银行取消了赎回权。怎么会这样呢？这可不像是有人在迈阿密或奥兰多引爆一枚炸弹，来打击所有的商业活动。在美国广袤的土地上，没有任何瘟疫发生，庄稼却无缘无故地烂在地里。在丽莎眼里，佛罗里达正在经历一个经济萧条期，而这样的经济萧条并不是自动发生的。是谁拉开了这一序幕？又是谁能从伤痛中获益？
接到止赎通知后的一周，丽莎偶然发现了一个名为《谎言生活》的博客。尼尔·加菲尔德原来是劳德尔堡的一位诉讼律师，他在自传中还说自己同时是经济学家、会计师和证券化专家，一位前“华尔街内部人士”。他的特征让人过目不忘：眉宇夸张，浓黑的络腮胡修剪得整整齐齐。他就像1970年代警匪片里的角色。2007年10月，加菲尔德创建了《谎言生活》。此博客主要针对抵押贷款危机进行每日评论，其中有大量的法律资源，还有一份使命宣言：“我认为抵押贷款危机犯下了滔天罪恶，导致社会不公现象的产生……《谎言生活》是一个联合行动的传播媒介，旨在为房屋所有人提供充分的资源，使其能与收买了政界的那些得意忘形的银行作斗争。”
并不需要过多深挖，就能看出加菲尔德其实在经营一门生意。他出售一些手册，告诉律师和非专业人士如何在止赎案件中自我辩护。他在全国举办付费研讨会，还给一个“证券化审计”的项目做了广告。这一时期，很多人都在房屋所有人面前声称自己是律师，做一些过于乐观但又含糊其辞的承诺，声称他们知道怎样能够拯救房屋不被止赎。各州和联邦当局都提醒房屋所有人要小心提防“止赎援助”专家，特别是在白领骗局横行的佛罗里达，这是当地的特色，甚至是一个经济增长点。
但是加菲尔德成功吸引了很多追随者。2009年初在NBC新闻对他的采访中，他说，一年前网站的月点击量还是1000人次，现在已经达到67000人次。而且他的确整合了丽莎想要解读的所有模糊之处：证券化是如何把人们逼进止赎困境的，谁会从止赎结果中获益，以及这些金融诡计是否违法。在加菲尔德的博客上，运营着一个开放的评论区，因此那个小圈子里的任何人，都可以在网上讲述他们的止赎故事并交换信息。它就像同一个空间中存在着两个平行网站，加菲尔德在上层，失去家园的房屋所有人在下层。
安德鲁·德拉尼就是其中之一，他的网名叫艾斯，是马萨诸塞州阿什伯纳姆的一名注册木匠，由于脊柱健康问题失去了收入来源。阿琳娜·维拉尼是奥兰多的一位律师助理，她的贷款方说她不能再次融资，而当她打电话过去申诉时，发现那家公司倒闭了。清水湾的詹姆斯·钱伯斯(吉姆·C)，因生意被急转直下的经济形势摧毁而面临破产。这些故事对丽莎来说非常熟悉：个人遭遇天灾人祸，又加上外界阴谋。詹姆斯·钱伯斯说他的贷款所有人是华盛顿互助银行，而起诉他的却是摩根大通。阿琳娜·维拉尼得到了俄亥俄州一位律师的帮助，这位律师发现她的贷款方违反了《消费者保护法案》。网友艾斯却从来没有弄明白，到底是谁才拥有他的抵押贷款。
没有人支持止赎受害者，甚至没有人愿意谈论这个话题。这让丽莎想起，大家都管癌症叫“大C”，甚至不敢说出癌症的名称，两个情形简直一模一样。但是，《谎言生活》里的评论者搅乱了这潭死水，所有人都聚焦于解决同一个问题。丽莎收藏了这个网址，每天都登录查看。社会上的所有人都认为，止赎受害者应该感到羞耻，但是那个网站上藏有一种截然不同的精神。这些人做好准备，要去战斗。随着阅读的深入，在丽莎看来，发生在他们身上的那些阴谋，越来越不像现代金融业的清晰流程，更像是一场犯罪盛宴。
2006年的一天，迈克尔·温斯顿刚刚成为美国国家金融服务公司的总经理，当他把车开进停车场时，发现旁边一辆车的车牌空白处印着一行字：“尽管贷给他们。”温斯顿问从车里走出来的男人，那是什么意思。
“那是公司首席执行官安吉洛·莫兹罗的发展战略。只要有人贷款，我们就会放款。”
“如果借款人没有工作呢？”温斯顿问。
“尽管贷给他们就是了。”
“如果他们没有资产呢？”
“尽管贷给他们就是了。”
“没有收入呢？”
“只要他们有一口气在，我们就会给他们贷款。”
美国国家金融服务公司从零开始，发展成全国最大的抵押贷款发起商，它是抵押贷款融资新体系的一个组成部分，华尔街在住房市场上占主导地位的拉涅利的大师级计划，就是靠这种融资新体系实现的。这一产业走上了国会指明的道路，清除了路障，开始向信用不良的人群发放贷款。
1980年，《存款机构放松管制与货币控制法案》出台，抵消了各州规定的利息上限，这种规定旨在反对高利贷，限制了贷款方向借款人收取的利率。两年后，《加恩-圣杰曼存款机构法案》免除了对联邦特许银行抵押贷款首付款的要求。《加恩-圣杰曼存款机构法案》中内附《替代抵押贷款交易平行法案》。这也清除了各州对抵押贷款的限制，允许联邦和州立的所有贷款方，都能够发行浮动利率的抵押贷款，这种贷款的偿付期可以重新调整，初期用低利率引人上钩，之后利率会大幅上升。它允许借款人只还利息甚至对本金进行“负摊销”，这种“负摊销”造成借款人连续还款时，贷款本金余额还会不断增加。
国会试图通过提高抵押贷款的利率来挽救储贷行业，一些金融机构对消费者的侵害行为，就此得以合法化。然而这并没有得到如期的效果： 1980年代末期储贷行业消亡。美国佛蒙特法学院的詹妮弗·陶布在《别人的住房》一书中写到，要是那些反掠夺性借贷的法律没有被废止的话，次级贷款不可能这么繁多。
华尔街终于找到了突围房利美和房地美的方法，就是将替代贷款证券化，因为这些替代贷款达不到GSE的标准。投资银行对其信用提升，以保险或信用证的形式担保，吸引到投资者。得到信用提升后，哪怕是最次的抵押贷款，也能得到超级稳健的信用评级。对于华尔街来说，风险性越高的抵押贷款就越有利可图，因为这些次级贷款能在三十年内源源不断地带来更多的利息。换言之，次级贷款得到青睐，是因为能够从借款人身上榨取更多利息。而且只要投资者得到保证会获得无风险收益，他们就会购买这些债券。
投资银行开始给那些极少受到监管的非银抵押贷款发起商，大批量地提供授信额度，或是为其抵押贷款提供定额融资——这些非银抵押贷款发起商一般专注于穷人借贷市场。银行会代而购买这些抵押贷款发起商的贷款并将其打包成自有品牌证券，这种证券不同于房利美和房地美针对合规贷款设计的抵押贷款支持证券。这些抵押贷款发起商知道大银行想要什么：次级抵押贷款，而且要很多。经纪人每出售一份高利率的抵押贷款，就能得到一笔奖金。
贷款方坚称，那些异乎寻常的贷款是“供得起的产品”。在过了一两年低息期之后，月供数额会增加数千美元。如果借款人表示担忧（一般不会，因为实际上没有人能够读懂关于止赎的那些错综复杂的法律术语），经纪人就会告诉他们不要担心：他们永远都可以再次融资。借款人由于月供增加而不得不再次融资，而每次再融资又增加了交易费用（这是贷款方的收益），还增加了贷款的未还余额。在几年内，很多房屋所有人进行了五六次再融资，每次都背上了更多的贷款。
另外一个所谓的行业创新，是取现再融资，就是给予那些拥有房屋净值的借款人一笔新的贷款，开始时月供较低，借款人还能有一些现金来支付其他费用。这对低收入的有色人种家庭很具吸引力。自1930年代以来，非洲裔美国人和西班牙裔美国人一直被拒于房地产市场之外，因为政府划定了土地分配的“红线”（非白人购买者禁止进入），银行也对其退避三舍。而现在，居住在底特律内城或是克利夫兰的老年女士，会不断地遇到上门的推销员，承诺解决她们的融资困难。这是一种反向的红线。几十年来，黑人们无法获得贷款，而现在他们却可以。
非银抵押贷款发起商第一选项、新世纪、第一联盟创建于1990年代中期，再加上美国国家金融服务公司和长滩抵押贷款公司，长滩抵押贷款公司后来成为亚美利奎特抵押贷款公司。美联储的数据表明，从1994年到2000年，次级贷款放贷量增长了四倍，是所有抵押贷款总量的13. 4%。经纪人压力巨大，他们需要大量销售高利率的次级贷款，不然就会失去大额授信额度。因此，放贷标准早已经名存实亡，实际上，没有任何一位贷款申请人会被拒绝。
没人会去担忧这些贷款的有害性。克林顿政府想要提高住房拥有率，由于储贷行业的消亡，这一比率有所下降。放贷行为如果有助于实现这一目标，即使看上去不那么负责任，政府也不会出手打击。毕竟美联储担负着保护抵押贷款消费者的责任，而艾伦·格林斯潘对于监管条例一贯慎之又慎。
投资银行也越来越熟稔于证券化操作。刚出校门的数学家——量化分析师——整天忙着把那些高风险的次级贷款，转化成能获得AAA评级的产品，以此确保在资本市场中顺利出售。比如说，银行能够顺利售出高评级的抵押贷款支持证券，但是中低评级的就不一定了。为了解决这一问题，他们创设了担保债务权证(cco)，用同样的分类机制从低评级证券中挑选出AAA评级。然后他们从未出售部分中再挑拣一些担保债务权证，称为“双层担保债务权证”，以此类推。投资者知道他们购买的是抵押贷款支持证券，但他们不知道买的是挑剩下的残次品。正是这些残次品，通过金融炼金术的神奇点化，摇身一变成了“安全”的投资产品。
2000年12月，克林顿总统发布了在职期间的最后一系列官方法案，其中包括《商品期货现代化法案》，该法案通过后，市场监管明显放松，担保债务权证的销售呈指数式增长。甚至你都不需要实际拥有抵押贷款就能赌其涨跌。“集成式”担保债务权证会追跟一些抵押贷款支持证券的价格，投资者下注它们会上涨还是下跌。这使得这一链条中的投资资金增长了若干倍，远远超过抵押贷款本身的价值，并把它变成一场彻头彻尾的投机游戏。
这台证券化机器，就像一颗烫手山芋。所有人都不再关心借款人能否归还贷款，因为每个人都把逾期的风险，顺着那根链条传递给了别人。贷款方不会关心，因为他们已经把贷款卖给了华尔街的银行；银行不会关心，因为他们把它传递给了投资者；投资者们也不会关心，因为华尔街的金融巫师们欺骗了他们。金融巫师们向投资者保证，这些贷款十分优质，即便其中有一小部分贷款逾期，债券包中的其他贷款，也会弥补逾期造成的损失并消除风险，毕竟这些贷款品种多样，来源于全国各地。债券的地理多样性能确保投资者不受区域市场崩溃的影响，所有人都知道抵押贷款市场具有区域性，你从未见过大范围的房价下跌。信用评级机构拿人钱财替人消灾，他们从银行收钱然后给证券化产品评级，要么是心理上无视了风险，要么是昧着良心谋求业务发展，从而庇佑了整个体系。
在1990年代末期的亚洲金融危机中，华尔街撤出了为非银抵押贷款发起商融资的业务阵地。次级贷款的放贷业务顷刻间中止了，很多贷款发起商破产。但这只是一个小小的打击。尽管这段时期关于掠夺性放贷的消费者诉讼呈爆炸式增长，美联储和其他监管机构却没有对此进行任何关注。亚洲金融危机过后，活下来的次级贷款发起商和他们的华尔街金主，重启了这一机器，也开启了次贷的第二波浪潮。与第二次浪潮相比，前者简直是小巫见大巫。
整个行业充满了欺诈，从与潜在购房者的第一次接触起，欺诈就开始了。经纪人故意将房屋价值估高，以增加贷款额度。有些经纪人告诉借款人，如果虚报收入，交易会更划算，从而将借款人逼入需要申请无收入、无资产、无工作的“三无贷款”的处境。另外，还有很多“骗子贷款”。由于贷款审批需要借款人的收入证明，经纪人就会自己开一份收入证明或是将其他人的W-2表格上的号码替换成借款人的，或是复印一些假的退税证明，以使借款人通过贷款审批。在迈克尔．w．哈德逊的《怪兽》一书中，他描述了一笔正在审批中的贷款显示，一位在墨西哥餐厅做舞蹈演出协调的男人，年收入竟然超过了10万美元。最终，这位演出协调员真的获批了贷款。
借款人很容易成为这种掠夺性极强的骗局套路的猎物。有些贷款方会故意给那些有资格获得优质贷款的借款人——那些像丽莎·爱泼斯坦一样有着完美信用评分的人——发放次级贷款。还有些贷款方会在披露表上伪造借款人签名，披露表上一般会写明借款人实际支付的利息和费用数额。有些经纪人会用打光板甚至是可乐自动贩卖机来获得借款人的签名，并以此来造假。还有些人，拿给借款人的贷款文件是没有完全打开的，前几页的内容看起来是固定利率贷款，而在下面几页被覆盖的内容里，包含着灾难性的抵押贷款政策。等借款人签署完所有文件后，经纪人再把头几页撕掉。
这种骗局也出现于此链条的其他环节。金融危机调查委员会曾经发现，一家名为克莱顿控股的第三方公司从二十家主流银行中抽取了一些次级抵押贷款支持证券的贷款文件审核，他们发现样本中有一半包含了各种各样的问题。克莱顿公司将它发现的问题呈报给银行，银行立刻就以这些问题与最开始的贷款发起商谈判，以此获得事后折扣。银行从折扣中得到了好处，但投资者却没有得到——他们仍然被蒙在鼓里，毫不知情。在这些案例中，证券化机构故意向投资者出售瑕疵产品，而且未对瑕疵做出任何披露。这些产品包含的问题越多，证券化机构能获得的额外利润就越多。这显然属于证券欺诈。
很多投资银行明知道这些贷款质量很差，却促使其愈演愈烈。针对摩根士丹利的一起诉讼声称，内部文件显示摩根要求他们购买的贷款中85%是浮动利率贷款，而摩根正是次级贷款发起商新世纪抵押贷款公司的最大买家。曾有一位低级别的尽职调查人员，向上司报告了新世纪抵押贷款公司的众多问题，但上司的回答居然是：“你很不错，能发现这些欺诈问题，但不幸的是我们不能再用你或其他第三方公司员工来做房屋评估了。”换句话说，他因发现了欺诈问题，而被解雇。
2004年9月，联邦调查局刑事司正式发出警告，告诫人们抵押贷款欺诈盛行，目前已有12000多例可疑案例。“如果抵押贷款行业出现了系统化欺诈行为的话，”联邦调查局刑事司的副司长克里斯·斯威克说， “最终会给金融机构带来风险，并对股票市场产生很大的负面影响。”尽管他们觉察到了，却没有做出任何消灭欺诈行为的实质性努力。实际上，2002年佐治亚州曾试图出台一项反掠夺性放贷的强力法案以保护借款人，而抵押贷款行业的所有参与方，无论公私，都全力反对。亚美利奎特从佐治亚州撤出了所有业务。穆迪和标普两家评级机构声称，他们将不再给佐治亚州的抵押贷款支持证券评级，由此佐治亚州从主流抵押贷款融资模式中被孤立出来。管理全国所有银行的美国通货监理局发公告说，以上机构不受佐治亚州法律管辖。佐治亚州最终妥协并撤销了这些法规，在此行业沆瀣一气的联盟压迫下放弃了自己的话语权。
泡沫经济的顶峰时期，银行每年发行大约1万亿美元的非优先级抵押债券。2006年，全美次级抵押贷款占贷款总量的一半。从1999年到2007年，美国抵押贷款债务总量增长了一倍。抵押贷款的资金总量如此庞大，以至于刚毕业的贷款经纪人一年就能赚40万美元。华尔街的交易员则赚得更多。
五十年间，房价缓慢增长，但从2002年到2007年，房价几乎呈线性增长。在少数几个州，年增长率甚至达到了25%。由于这推高了房产价格，促进了经济发展，并进一步提高了房地产行业的利润率，鲜有政客或监管机构对此发出警告。就连过去一直只购买合规贷款进行证券化的房利美和房地美，由于被私营公司夺走了很多市场份额，也降低标准去购买次级贷款。行业口号宣称，市场的变化利于房屋所有人，有段时间的确是这样：尽管房价上涨，但住房拥有率达到了69.2%，为历史最高水平。人们众口一词地呼喊着行业口号。音乐不停地响着，没有人想让这只旋转木马停下来。
2006年末，音乐声戛然而止，过去可以通过再融资来解决财务困难的房屋所有人陷入了困境。其实早在之前，从借款人的贷款起始期逾期率突飞猛涨，我们就能发现危险信号了，起始期逾期是指贷款刚发放出去借款人就无力偿还月供。止赎开始大规模出现——2007年几乎增加了一倍，2008年又增加了一倍——抵押贷款支持证券的价值受损，即便是人们认为万无一失绝对可靠的优先级证券。投资者踩踏式地抛售这些证券，银行也开始停止发售新产品。贷款发起商突然间缺乏放贷资金。到了2008年，贷款发起商要么破产，要么就像美国国家金融服务公司一样，被美国银行收购。因房价上涨而繁荣发展的整个系统，在房价下跌时，全都崩溃了。另外，由于这一系统不断被复制，担保债务权证以及其他一些信用衍生工具的失败，就像多米诺骨牌一样传导至华尔街的投资体系，并导致了灾难性的金融危机。
丽莎阅读并消化了所有资料。经过几周的密集学习，她能够说出金融行业的很多花招，那是她之前完全不知道的。她开始在工作的时候做白日梦，脑子里塞满了关于抵押贷款支持证券的各种理论，以及导致金融危机的种种原因。不管工作还是在家，丽莎都很难在其他事情上集中精力。
在所有她浏览过的网站中，没有一个能像《谎言生活》那样，细致地剖析证券化和华尔街的不正当行为。尼尔·加菲尔德没有停留在次贷骗局的表层欺诈，而是挖掘了更多深层次的内容。他认为，那些贷款发起商只是掮客，因为他们立刻就将贷款转手出售，丝毫不关心贷款质量。加菲尔德认为，这违背了诸如《诚信贷款法案》等联邦抵押贷款法律。加菲尔德把这些贷款发起商叫作“假贷款方”，并认为根据他们让投资者为贷款买单的事实，完全可以对此提起法律诉讼。
加菲尔德关于本票、抵押贷款转让协议、联营及服务协议等观点，让丽莎觉得更有意思。“事实就是，几乎所有证券化的抵押贷款都没有任何价值，而且无法强制执行。”加菲尔德在一份公告中写道。在另一份公告中，他还说：“执行止赎的唯一一方在贷款中并不拥有任何经济利益，也没有止赎、收款或调整贷款条款的权利。”他引用了密苏里州一位破产律师的话：“民主并不是高效的，因为民权的安全和保障，正蕴含于互相牵制的低效率规则中。如果这是一台机器，那么法官并不是来清理齿轮中的沙子的，法官本身就是沙子。”一开始，丽莎没有完全明白加菲尔德的每一句话到底意味着什么，但是《谎言生活》中的很多评论者看上去激动不已。他们都在谈论文件欺诈和产权链条断裂，等等。这些讨论勾起了丽莎的记忆，她想起来在法院的传票中，好像夹着什么东西。
起诉状的证据二是“本票丢失证明”。丽莎需要更多信息才能明白这到底意味着什么。本票和抵押贷款的区别是什么？但是原告承认他们丢失了一份关键文件而且想用其他办法来证明，这事让她很惊讶。《谎言生活》里的其他人也遇到了本票丢失的问题，像安德鲁．“艾斯”·德拉尼，他的贷款方一直都拿不出支付凭证，尽管他每周都要求对方提供。为什么这些支付凭证集体丢失了？它们去哪儿了？那又会对止赎产生什么样的影响？
收到法院传票之后，二十天的答辩期限即将截止，丽莎很想尽快找出答案。