3 证券化失败
3 证券化失败
丽莎·爱泼斯坦有几种处理止赎的方法，但看起来都不太妙。她可以尝试住房可偿付调整计划，这一计划是2009年2月18日奥巴马总统在亚利桑那州的梅萨宣布的，也就是丽莎收到止赎通知之后的那一天。她在白宫网站上观看了奥巴马总统关于此项计划的演讲。主要内容是财政部给予抵押贷款服务商一些奖金，鼓励他们调整逾期贷款的还款条款。在演讲中，奥巴马总统一直在强调借款人的责任，而对欺诈性贷款方或证券化银行的责任轻描淡写。他是不是不了解危机是如何发生的？而且，住房可偿付调整计划，需要通过摩根大通家庭金融服务公司来申请，也就是丽莎的贷款服务商，这家公司在长达九个月的时间里，弄丢她的文件，忽视她的求助，之后还建议她不要还款，最终逼她走入止赎的困境。稍有常识的人就会知道，不管政府给了多少激励，在管理一个新项目上，他们的表现都不会好到哪里去。
丽莎可以去法庭诉讼，但是棕榈滩县为数不多的几位止赎律师都要收取高达5000美元的聘任费，另外还有每小时340美元的咨询费。如果丽莎有这么多钱，也许一开始她就不会逾期，不会被银行取消赎回权。法律援助社团和提供无偿专业服务的律师们都在超负荷地工作，而且也无暇顾及像丽莎这样有着体面工作的人。银行知道，身陷困境的房屋所有人没有抗争止赎的资源；这就是大部分案件没有人抗辩的原因。除此之外，每当丽莎与律师见面——她见过几个律师，甚至有次驱车一小时来到布劳沃德县——她都要一遍又一遍地解释自己有关房地产市场崩盘的理论，那些律师会瞪大眼睛看着她，就像她头上长出了犄角一样不可思议。他们会说，如果她没还款，那就没什么可抗辩的。但是丽莎不断地恳求他们说：“你没听明白。起诉我的银行说他们跟我没有任何关系。我怎么能够放弃呢？”
既没有最后和解的希望，也没有寻求法律代理的资金，丽莎还有第三个选择：作为诉讼当事人，自己与止赎抗争。这实在很疯狂。她没有法律背景知识，只是在深夜囫囵吞枣的学习中习得了一点皮毛。俗语常说，连律师都不能为自己辩护。但丽莎并不只是为了保住格塞塔路的那套房子，她的动机远高于此。
美国经济上层的有些部分已经严重扭曲，造成了近八十年来对民众财富最大规模的摧毁。为此，华尔街那些鲁莽的行为应该负主要责任，丽莎想要以微弱之力，发起抗争。也许她能发现一些新奇的策略，分享她的知识，并帮助其他美国人免受她所遭遇的那些痛苦。毫无疑问，这件事注定会异常艰难，也许根本不可能，甚至连尝试本身都显得十分荒谬。但是丽莎觉得，保持沉默并不能让她安心。这次危机波及如此之广；而有些人坚信，像她一样的止赎受害者就是老赖——这令她更加坚定，要去证明他们是错误的，她要寻求正义，哪怕再艰难都要继续搜寻。
与此同时，丽莎一直不断地翻看证据二“本票丢失证明”。
抵押贷款文件分为两个部分：本票和抵押证明。本票是贷款方给借款人发放贷款金的支付凭证；抵押证明则是为了防止借款人逾期，而将房屋留置权质押于贷款方。各州的止赎法律各不相同，同时也与各个法院的判决有关，但其基本条款都规定，金融机构要取消房屋所有人的赎回权，必须持有抵押证明，本票，或是两者全备。这就类似于，如果你指控某人偷了你的车，那么首先得证明你拥有那辆车，才能获得指控别人的起诉资格。
在证券化过程中，贷款发起商经过一系列的中介转手，最终将抵押贷款转让给受托人，由受托人来管理这份抵押贷款支持信托。丽莎的案例中总共包括了三家公司——DHI抵押贷款公司（贷款发起商），摩根大通（存托人）和美国银行（受托人）——在有些案例中涉及的公司会多达七八家。证券化过程中的中介交易主要是为了向投资者保证，即便贷款发起商破产，他们仍然能够得到偿付，而贷款发起商破产的情况的确时有发生。投资者“远离”破产的心理需求促使了证券化过程中转让行为的产生，而且这也没什么坏处，因为每一次转让，都能再产生一笔费用。
原则上，每个阶段都应该有备案的转让证据，就是一条链条上的各个环节。这是一条所有权之链，它清晰地显示了若干次不同的交易。你不能跳过任何一个环节：这根链条必须具备从贷款发起商到存托人再到受托人之间的转让证据，其中的每一方都必须有精确的定位。转让抵押贷款时，双方必须有书面的签名文件来证明此次交易。转让人必须对本票背书，背书方式与支票背书方式相同。理论上，贷款发起商可以在本票上留白，因此任何本票的所有人都可以进行背书。但是证券化协议的事实却与理论大相径庭。
丽莎最终找到了证券化的管理规定，名为联营及服务协议。几份文件关于贷款转让的描述语言几乎是相同的。下面这段文字来源于“桑德维尔住房贷款信托2006 - OPT2”的说明书：
根据主协议规定，存托人于交割日起将其对于所有抵押贷款所拥有的权利、利息、相关本票、抵押证明、背书处空白或背书给受托人的抵押贷款转让协议以及其他从贷款发起商处收到的相关文件转让给此信托（即“相关文件”）。
联营协议要求存托人在规定的时间内将以所有人名义背书给受托人的抵押本票和相关文件递交给受托人（或受托人的保管人）。
抵押证明和本票必须以纸质形式转让给该信托递交的文件保管人，其中抵押证明转让和本票背书的每一个步骤都必须有湿墨水的签名字迹，最后转让和背书给受托人。交易之后九十天内必须完成，没有延长期限。到那时意味着贷款发起商把贷款“真正出售”给了受托人。
房屋所有人
↓
抵押贷款发起商
↓
赞助人
↓
存托人
↓
抵押贷款支持证券(信托)
迈克·康克泽尔帮忙画的流程图
大部分信托都是根据纽约州的法律设立的，规定极其清晰。法律规定联营及服务协议是管理性文件。所有不遵守联营及服务协议的交易是无效的。没有递交抵押证明和本票，将导致转让行为不合规。这意味着这支信托没有资金保障，并很快消失。所有权会沿着链条上溯，回到最后一个合法所有人手中。根据纽约法律规定，交割日期之后不可以转让抵押和贷款支付票据。
这同时伴随着相应的税收问题。所有证券化信托产品都是作为REMIC而设立的。如果一支信托产品没有转交关键文件就完成交割，那这些资产就不具备REMIC的免税资格。之后它们不能进行合计，特别是在取消借款人的赎回权时，因为REMIC不能包括不良资产。因此，任何从这些资产中获得的收入都要交税——而且根据法律规定，这些收入需要全额征税。
这些规定，在管理性文件中写得清清楚楚，都是经过所有参与方同意通过的。《谎言生活》聊天室的人们认为，抵押贷款行业中没人遵守这些规则。如果真是这样，那么抵押贷款支持证券就成了非抵押贷款支持证券。受托人（在丽莎的案例中是美国银行）无权根据本票收取月供还款，也无权利用留置权取消借款人的赎回权。尼尔·加菲尔德说的很对：“记录中的错误实在太多了，简直无药可救。”维权人士称之为“证券化失败”。
包括丽莎在内的本票丢失现象广泛存在，引起了越来越多人的怀疑。如果受托人的文件保管人将本票妥善保管的话，根本就不会丢失。一项研究表明，本票丢失现象可能是系统性存在的。艾奥瓦州立大学的法律教授凯瑟琳·波特于2007年11月份发表了一份报告，加菲尔德就是在读了这份报告之后，开始对证券化失败感兴趣的。波特仔细研究了2006年归档的1733件破产案件的公开庭审记录。她发现，所有的借款人和抵押贷款服务商，都对所欠款项的具体数额存在争议，对非法强加的费用诸如服务商因正常业务活动（像发传真、打印贷款结清证明等）而向房屋所有人收取的费用，持有不同态度。其中有一段特别吸引加菲尔德：在大多数案件中，服务商都缺少一份或更多份证明债权的文件。其中就包括本票，当时的丢失率超过了40%。
破产案件不同于止赎案件。但是在这份研究中，有五分之二的抵押贷款公司无法根据法律规定来证实自身的起诉资格。波特的文章中写道，即便关键性文件缺失，有一半的破产法庭也会继续审判。这个事实对于想抗争这一体系的人来说，并不是个好兆头。但是联想到整个产权链条中的环节之多，以及金融机构在泡沫经济中转让抵押贷款的速度之快，丽莎确信，这些公司没有遵守法律规定。对此，她绝不能保持沉默。
根据佛罗里达州法律的规定，庭审时原告不必出示原始本票。但是他们需要给出解释并出示所有权相关证据。这就是丽莎的被诉状中的“本票丢失证明”。而美国银行想要证明的则是，尽管丢失了本票，它实际上还是拥有止赎权利的。
因此，在收到止赎文件几周后的2009年3月9日，丽莎作为诉讼当事人进行了自我辩护，递交了一份要求法院驳回的动议，理由是原告缺乏起诉资格。她从《谎言生活》的几个法律文书模板中摘抄了一些语句，声称美国银行在她的贷款中没有利益关系，因此不能取消她的赎回权。这个动议是用来试探对方反应的，以迫使美国银行向法庭提交证据。而后美国银行递交了一份延期申请——他们压根儿还没做好实际起诉案件的准备。
动议提交之后不久，丽莎就进入了“无眠期”：一直忙到凌晨3点，然后小睡一下，6点钟起床。所有的夜晚她都用来读书、搜集资料和学习。她分析证券化产品列表，阅读止赎抗争策略，并贪婪地吸收理解《谎言生活》上的每一篇文章。每天早晨，她都会跑到电脑上查看，是不是错过了什么。这就像在大学学习高等金融学专业一样，课程密集，需要高度的自我管理。这种生活持续了三年多。
她和艾伦的关系因此更加紧张，他们的婚姻所承受的创痛，远多于大多数人。丽莎几乎不睡卧室的婚床，她整晚坐在空荡荡的大客厅里，不愿离开电脑屏幕，艾伦则在床上辗转反侧。这对夫妻很少交流。
丽莎已经记不清，她是什么时候从那个家里搬走的。有一天她开车行驶在路上，在西棕榈滩市中心郊外的一个红绿灯路口，本来应该向左转，但她却向右转，回到了近岸航道附近的公寓里。现在的生活如此混乱，她渴望坐在阳台上听海浪拍岸的那种简单的快乐。刚开始，她一天住家里，一天住公寓，幻想着自己在公寓中待的时间慢慢地越来越长，也许艾伦根本不会注意她的离开。这段婚姻自行瓦解了，没有争吵，甚至没有交谈。丽莎慢慢收拾好东西，一天收拾几件，直到把所有东西都从那个家中搬走。她并不关心艾伦是不是还住在那里——如果他们还拥有那套房子的话。想到几乎把大部分清醒的时间都用在止赎抗争上，但却压根儿不住在那套房子里，她忍不住笑了起来。
4月底，詹娜在迈阿密儿童医院做了手术，粘连的脊柱压力终于得到了舒缓。艾伦来到迈阿密，住在当地的麦当劳叔叔慈善之家。丽莎就睡在病房里，一直陪在詹娜身旁。手术进行得很顺利。术后，詹娜有几个星期不能活动，一直静静地卧床休息。丽莎就躺在她的旁边，给她喂奶或是放空地盯着天花板。医院把天花板当成投影屏幕，给卧床病人放映一些娱乐影像。丽莎时不时地指给詹娜看天花板上的物体或颜色，詹娜特别喜欢这样。医院每天都固定组织“儿童生活”，狗狗、小丑和小伙伴们会来探望。有时候，护士会用推车推着詹娜在走廊里转悠。
由于打了很多止疼药，詹娜每天都会睡上很长时间，丽莎只能在旁边等她睡醒。好在儿童医院也有网络，丽莎带了华硕笔记本电脑，她坐在女儿床边日夜不停地研究。有时候，整个儿童医院里，只有丽莎一个人醒着，电脑屏幕的蓝光照亮了她的脸，她的目光快速移动，浏览着一篇又一篇的文章。
经过几个月的康复治疗之后，他们一家回到了棕榈滩，丽莎休了几周假，全天在家陪着詹娜。2009年6月3日，佛罗里达逾期法务集团（FDLG，代理美国银行提起止赎诉讼的律所）终于对丽莎递交的动议做出了回应。他们移除了证据二“本票丢失证明”。佛罗里达逾期法务集团说，它的客户现在找到了本票和抵押贷款转让协议。他们提交了那些材料，以及其他一些证据材料和文件。丽莎终于拿到了评估美国银行案件的原始材料。她立刻开始着手。
他们刚刚找到的这份本票，并不是空白背书的，而是DHI抵押贷款公司直接背书给摩根大通的。DHI抵押贷款公司的助理秘书凯茜·哈尔曼签署了这份背书。根据联营及服务协议的规定，丽莎案例中的美国银行，必须收到背书过的本票才行。但这一所有权的链条，目前停在摩根大通这一环。而正在取消她赎回权的这家机构，并没有资格这样做。同时，转让人直接将抵押贷款转让协议递交给受托人美国银行，“抵押贷款电子注册系统作为Dl-II抵押贷款公司的名义持有人”。丽莎在谷歌网站上对“抵押贷款电子注册系统”进行了一次智能模糊搜索，但她的知识已经能够辨别出一个致命的错误。这次转让跳过了链条上的一个环节。本来应该是从DHI抵押贷款公司到摩根大通，然后从摩根大通到美国银行。但这份转让协议的内容显示并非如此。拼凑这份协议的人，看来并不清楚哪个机构应该在哪个位置。在其中一份证据资料中，所有美国银行出现的位置都被打上了星号，还有手写的注释，“作为摩根大通家庭金融服务公司的代理人”。
这份转让协议显示，美国银行的地址是俄亥俄州哥伦布市的美景大道。但谷歌搜索显示，那儿其实是摩根大通家庭金融服务公司（也就是她的抵押贷款服务商）的总部。两家银行的总部地址怎么会一样呢？转让协议的日期也有问题。“转让人于2009年5月21日签署并递交了此文件。”那是丽莎·爱泼斯坦收到止赎文件后的三个月。这一文件表明，美国银行起诉丽莎的时候，还没从转让人那里得到这份抵押贷款。
握在丽莎手里的，是证券化失败的确凿证据。这些证据表明，在她的贷款中，一连串的交易要么不恰当，要么压根不存在，而且连转让协议都是事后伪造的。丽莎再次查看了她那份信托的联营及服务协议；这份协议与其他协议并无二致，它规定在2007年，摩根大通有九十天的交割期，在此期限内需将抵押证明和本票递交给美国银行。这些文件显示美国银行并未按时收到抵押，这意味着建立在她那笔贷款之上的证券是无效的，而且是无法强制执行的。这份匆忙起草的文书只是为了掩人耳目，而它就这样被呈递给了法庭，进入到公共记录系统中。几个月以来。丽莎第一次笑出了声。
丽莎终于得知这些交易中一些参与人员的名字：其中有DHI抵押贷款公司的凯茜·哈尔曼，她在给摩根大通的本票背书处签了名。丽莎打给DHI抵押贷款公司，并问到了哈尔曼的电话。丽莎打给她：“你好，凯茜，我叫丽莎·爱泼斯坦。几年前，我从你们公司申请了一笔抵押贷款，但是现在不知道怎么回事，我被一家银行起诉了。我甚至完全没听说过这家美国银行。”
“哦。”
“我刚刚收到了一份本票的复印件，上面有你的名字。我想知道这到底是怎么回事。你能不能给我寄一些你手头关于我的资料？”
大概凯茜·哈尔曼之前从来没有接到这种电话。刚开始她有点迷惑，但她同意把所有关于丽莎的抵押贷款的信息传真给她，包括一些电子资料的屏幕截图。凯茜说：“希望这能帮到你。”
一张截图显示，丽莎签署了贷款协议后，DHI抵押贷款公司立刻将其分类为“摩根大通准A批次”（准A批次是业内缩略词，指非优质贷款但又不是次级贷款的中间层贷款）。摩根大通为这笔贷款施行了“表供资”(table funding)，之后自然拥有了这笔贷款和贷款支付票据。根据美国住房与城市发展部的监管条例规定，“表供资”必须公开披露；但丽莎从来没有得到任何披露信息。而且，在凯茜·哈尔曼给她的文件中，没有任何美国银行的信息，而美国银行的律师事务所却成功篡改了那份转让协议，但没有篡改本票，因为本票由另外一家机构持有。
在那份止赎诉讼提起后三个月才签署的抵押贷款转让协议上，有一大串人名。克里斯蒂娜·特罗布里奇是谜一般的抵押贷款电子注册系统的副总裁，惠特尼·库克是助理部长。这份转让协议有两位见证人，孔赫·乔治和弗拉基米尔·布什卡洛夫。他们的签名后面，是俄亥俄州宮兰克林县的一位公证人声明。公证人的名字叫詹妮弗·雅各布，她证实克里斯蒂娜·特罗布里奇和惠特尼·库克确实在场，并“认为她们作为履职的权威人士，执行了上述内容”。下面还有一行小字：“本记录由西里洛·科德灵顿发起、准备并审核。”
丽莎觉得，在所有出现在转让协议上的这些人当中，找到西里洛·科德灵顿会是最简单的，因为这个名字很不常见。而且他不是证人，而是这份事后虚假文件的制作人。也许他能提供一些事情缘由的线索。所以丽莎直接去Faccbook上搜索这个人，现在几乎所有私人调查员在寻找失踪人员时，都是先从Facebook开始的。当她输入西里洛时，只搜到了一个人。个人简介显示地点是巴拿马的巴拿马城。丽莎给西里洛发送了好友请求，不知道这位巴拿马人士会不会注意到美国棕榈滩的一位陌生女士，也不知道如果他注意到了，她应该做些什么。西里洛·科德灵顿很快回复了，他给丽莎发了一条私信：“你是谁？”
没来得及害怕，丽莎赶忙编了一个故事。她回复说：“你的名字看起来好熟悉，我正在搜别人，然后看到了你的简介，我有些模糊的记忆。你去过佛罗里达或是华盛顿特区吗？”
丽莎很幸运，她的网撒得够宽。“我去过华盛顿特区。我爸原来住那儿，他叫布鲁斯·安东尼奥·科德灵顿。我住在巴拿马，我姑姑住在马里兰的蓝道佛山。”
“我原来住在华盛顿特区，”丽莎回复说，“弗吉尼亚州、马里兰州的肯辛顿和哥伦比亚。现在我住在佛罗里达。除了Facebook，你还在其他什么地方用西里洛这个名字吗？”
丽莎并未立即得到对方的回复。过了几天，丽莎只好试着从这位巴拿马新朋友口中，像挤牙膏一样一点点获取零星的信息。“你好，西里洛，你会不会正好从事抵押贷款工作？我刚开始干这一行，然后就在一份文件上看到了你的名字，我怀疑签名人就是你。我觉得应该没有多少人跟你重名吧？世界好小！你最近在巴拿马过得怎么样？丽莎。”
十三分钟后，西里洛回复了。“我的确在巴拿马企业咨询公司上班，这家公司做止赎相关业务。我是一名培训经理。”
也许私人侦探（而不是护士）才是最适合丽莎的工作。她后来又告诉西里洛，当地一家报社正在招聘员工处理抵押贷款相关文件，她要去面试，想以此挑起西里洛的兴趣并套出更多话。西里洛说：“我稍后回复你。”之后就没了下文。
不过有巴拿马企业咨询公司这条线索已经足够。在宣传海报上，这家公司宣称自己是“巴拿马首屈一指的法律和金融服务提供商”。他们貌似与房屋止赎厂直接合作，为房屋止赎厂制作和处理文件。和制造业的外包类似，显然律所也把文件制作工作外包了出去，这家巴拿马的文件工厂制作完成后，会直接发送到任何需要签署文件的地方。丽莎在Facebook上发现了一个佛罗里达逾期法务集团和巴拿马企业咨询公司的链接页面。
要不是一开始就没有这些文件，律所为什么要雇一家远在巴拿马的文件工厂呢？这些是任何抵押贷款转让都要求的基本资料。丽莎觉得这是一个小小的尝试，尝试掩盖他们在不断扩大的房地产泡沫中的鲁莽行为。在房地产泡沫顶峰那几年，抵押贷款发起商每分钟要发放高达1900万美元的贷款；他们没时间，也不想去处理文书工作。这些伪造的文件掩盖了一项原罪：在几百万份抵押贷款上，没人去构建恰当的产权链条。
西里洛对丽莎的态度足够和善。丽莎猜测，在这架巨型止赎机器上，他只是一颗螺丝钉，一个流水线上的工人，一名指导别人什么时间做什么事的培训人员。如果不是这样，那么事实只会更加荒诞：质朴的中美洲人，每天穿着休闲西装打上领带来上班，制作美国止赎案件中的原始材料，但对此漠不关心，完全没有意识到他们在这样的犯罪企业中担任的中心角色。巴拿马人做这些文件工作，也许只是为了养家糊口，但在美国，每天却有无数家庭因为这些文件流落街头无家可归。
丽莎还有一个问题：抵押贷款电子注册系统是什么？
丽莎的贷款与几家不同的机构有关： DHI抵押贷款公司，摩根大通银行，摩根大通家庭金融服务公司，富国银行，美国银行。但是这家新的公司——抵押贷款电子注册系统——看起来在证券化链条中没有扮演任何角色。这份转让协议说它是DHI抵押贷款公司的名义持有人。但是本票显示DHI抵押贷款公司已经将贷款卖给了摩根大通。那为什么抵押贷款电子注册系统成了抵押证明的名义持有人，而没有成为本票的名义持有人呢？这是怎么同时实现的？
答案在全美几百家县政府办公室中。棕榈滩的县政府办公室主任叫“法院书记官”，在其他地方则叫“县政府记录员”或“合同注册员”。不管职务名称是什么，在美国内战前，这些公职人员就一直在管理县政府办公室。他们跟踪并记录每一块土地的转让行为。你可以到县政府记录办公室中查找你的房产的现存交易历史。
美国财产登记制度的法律基础，是旧式的英国习惯法。经过了君主领地的封建时期之后，管理私有不动产的法令逐渐增多。在十字军东征期间，对于保护财产的成文法的出台，民众呼声渐高。当时土地所有人因征战而将地产留给信任的亲友保管。但往往这些亲友并不值得信任，等土地所有人归来时，他们经常拒绝归还地产。
1677年，英国颁布了《防止欺诈与伪证法》，要求所有土地相关合同，包括租赁和转让等，都必须以书面形式进行记录，由交易各方签名并签注日期。之后，又加入了公证这种终极保障形式，以确保交易方和交易时间都恰当，并在特定位置签名。如果一份合同没有书面证词，那么它是无法被强制执行的。在《防止欺诈与伪证法》的序言中，阐明其宗旨在于“防止通常由伪证罪和伪证教唆罪所引起的欺诈行为”。这部法律出台后，法庭能够公正地裁决地产纠纷，土地价值也得到了精确评估，由此土地成为一项可交易有保障的工具。如果任何人都可以随意对不动产主张所有权，而不需要承担任何后果，那就没人会去买卖不动产。秘鲁经济学家埃尔南多·德·索托在《资本的秘密》中，认为准确的不动产交易记录将不发达国家与发达国家区分开来。德·索托写道：“在混沌中即将诞生正规不动产体系的隐性过程，造就了资本。这种正规的不动产体系是资本的发电站，是资本的诞生地。”
尽管美国不存在世家的有产阶级，但殖民者频繁地买卖不动产，因此民众逐渐需要政府设计一套记录不动产转让的法律体系。1636年马萨诸塞州的普利茅斯湾殖民地创建了一部登记法，要求地方长官对所有房屋和土地出售公开确认。其他殖民地纷纷效仿，形成了不动产登记的法律体系，这一体系今天仍然适用。他们设立了“土地登记办公室”（一般由县级政府负责管理）以此记录不动产转让，并保存合法的所有权证据。登记办公室会规定，哪些内容需要登记并保存，如果交易方没有履行登记义务，将会受到处罚。所有信息会被编辑并向公众公开，抵押贷款的贷款方由此可以在发放贷款之前核查不动产的所有权情况，通过不动产链条来查找到原始所有人，以确保整条不动产转让的链条没有问题。公共登记办公室会对每次转让收取一笔象征性的费用，以此贴补日常管理费用开支。就像其他传统的书面登记体系一样，这一系统不是完美的，也可能出现一些人工错误。但是三百年来，这一系统一直运行得颇为顺畅。
1980年代，当银行开始大规模推行抵押贷款证券化的时候，登记办公室就成了他们的心头之患。每笔25美元到50美元的象征性费用，只是一份价值几十万美元的抵押贷款的九牛一毛。但如果银行要创建一支抵押贷款支持证券的信托，那么信托破产的可能性越小越好，因此，银行需要将抵押贷款转让若干次。根据现有登记系统的规定，每一次转让都要交纳登记费，并创建交易文件。当需要证券化的抵押贷款有几百万份时，登记费无疑会减损一部分利润。
抵押贷款银行协会于1993年10月份召开的年会上，发布了一份白皮书，建议建立一个私有的电子数据库，来记录抵押贷款的转让行为。其后安永的一份会计研究报告表明，规避登记费用能够节省几亿美元。1995年几家主要的金融机构和房利美及房地美共同出资，创立了抵押贷款电子注册系统。截至1990年代末期，几乎所有GSE的抵押贷款支持证券和自有品牌证券都有抵押贷款电子注册系统。尽管没有经过公开论证和立法批准，这一数据库已经成为全美抵押贷款的主流登记系统。
当银行利用这一系统时，它们并不需要在每次转让抵押贷款时，向县登记办公室备案并缴费。因而它们会将抵押贷款电子注册系统作为抵押贷款第一次转让时的承受抵押人。之后每次转让时，交易方只需要登录抵押贷款电子注册系统，将交易添加到电子数据表格上即可。在抵押贷款电子注册系统中，银行可以无限次交易，而县政府登记员只知道第一次转让交易。
抵押贷款电子注册系统虽然是借款人抵押物的法定所有权持有人——这在公共记录的转让协议中写得很清楚——但抵押贷款电子注册系统在抵押贷款中没有任何经济利益，它得不到借款人的还款，也得不到止赎出售的收益。他们从前端的抵押贷款发起商那里收费，由贷款发起商支付数据库使用费。其母公司MERSCORP，总部设于弗吉尼亚州的雷斯顿，在得克萨斯州还有一个数据中心。他们大约有六十位员工。所有抵押贷款文件上的“抵押贷款电子注册系统有限公司”，其实是一家没有员工的壳公司。然而在房地产泡沫的顶峰时期，美国大部分抵押贷款（超过六千万份）都将抵押贷款电子注册系统有限公司作为承受抵押人。
犹他大学的克里斯托弗·彼得森法学教授，指出了抵押贷款电子注册系统的几个主要问题。首先，它类似一个逃税机制，通过抵押贷款的内部转让，来逃避向地方政府缴纳登记费用。更大的问题是抵押贷款电子注册系统的数据库，它记录了从贷款发起商到受托人等所有转让信息。数以千计的人可以登录抵押贷款电子注册系统的数据库，这一数据库可能包含的人工错误，比传统纸质登记系统更多。在抵押贷款电子注册系统中，银行有时没有及时记录转让行为，有时则压根没有任何记录。没人负责纠错、审核。这个项目需要同时处理几百万份抵押贷款，即便大型团队来运营也很难，更何况是只有几个员工的抵押贷款电子注册系统的数据中心了。瓦尔帕莱索大学的法学教授阿艾伦，怀特做了一次抽样调查，抽取了一些抵押贷款电子注册系统的贷款，发现其中只有30%与公共登记系统中的所有权登记一致。尽管看上去这一系统记录了抵押贷款转让的每一个环节，但那只是假象而已。
如果借款人没有及时还款而服务商决定取消其赎回权的话，抵押贷款电子注册系统通常会有两种选择。在有些案件中，抵押贷款电子注册系统作为承受抵押人，以自身名义进行止赎，尽管其在贷款中没有任何经济利益。或者，像丽莎的案例中，该公司会迅速制作一份转让给受托人的事后转让协议，根据联营及服务协议的规定，受托人拥有这笔贷款的法定所有权。他们会做出哪一种选择，取决于止赎发生地的州法律规定，本票是否已背书给其他机构，以及当地法院是否已掌握了这些违法信息。
无论哪种方式，抵押贷款电子注册系统的法律基础，都是有待考证的。抵押贷款电子注册系统的书面证词说，自己只是作为贷款方的名义持有人，但同时又说他们对抵押贷款拥有法定所有权。他们一直都会说自己是抵押贷款的所有人，但遇到质疑时，又会撇清责任。在2009年3月内华达州的霍金斯破产案中，抵押贷款电子注册系统以自身名义取消了借款人的赎回权，但同时又是其他机构的名义持有人。在霍金斯案的起诉书第9页，抵押贷款电子注册系统声称“其作为本票的持有人有强制执行的权利”；而在第8页，他们又声称“有权代表这笔贷款的现任受益所有人或服务机构”。抵押贷款电子注册系统看来连自己在干什么都不知道（很巧的是，那场官司他们败诉了）。正如彼得森在一篇法律评论文章中所写：“认可抵押贷款电子注册系统建立在他人法定所有权之上的起诉资格，就是无视法定所有权的概念，在这里产权只是法庭上用来表达意愿的一种形式，它任由金融机构以最为便捷的方式，夺走他人的房子。”
在抵押贷款电子注册系统将贷款转让给受托人的案例中——丽莎的案例也是如此——那些法律问题并没有随之消失。首先，登记的转让协议产生于止赎开始之后。而且，转让发生于该信托产品交割后，而根据联营及服务协议的规定，交割之后，资产不能进行转让。联营及服务协议同时禁止受托人将逾期或不良贷款打包人信托中，而就在2009年5月（转让协议上的日期）之前，丽莎的贷款已经逾期了。
抵押贷款电子注册系统的员工花名册显示，该公司的员工数量不算太多。那么惠特尼，库克和克里斯蒂娜·特罗布里奇——丽莎抵押贷款文件上的抵押贷款电子注册系统的公司管理人——是怎么成为该公司的员工的呢？抵押贷款电子注册系统的总部在弗吉尼亚，数据中心在得克萨斯，但这份抵押贷款的转让协议是在俄亥俄州签署并公证的。丽莎在Facebook上更深入地搜索了一番，找到一个叫惠特尼·库克的人。她今年二十三岁，住在俄亥俄州的阿克伦城，离摩根大通家庭金融服务公司的办公楼很近。而且，库克还作为摩根大通的员工，名字出现在到期及所欠款项证明书上。
法学教授克里斯托弗·彼得森发现，抵押贷款电子注册系统在公司网站上出售其公章，每枚25美元。全美各地，众多抵押贷款服务商或是律所的低级别员工，都变成了抵押贷款电子注册系统的副总或助理部长，即便他们从来没在该公司工作或领过工资。有了公章，他们可以签署抵押贷款转让的相关文件。根据会员协议的规定，抵押贷款电子注册系统授权这些公司管理人，制作该系统贷款的任何相关必要文件。
丽莎简直不敢相信。存在了三百多年的美国土地所有权登记系统，就这样被外包给一家由大银行建立的壳公司，目的是省下一些手续费。银行利用这一登记系统规避了既定程序，并将人们赶出家门。整个过程中的所有环节，聚集着为数众多的公司，这些公司为攫取最大利益，无视法律。贷款发起商无视审批标准，任意发放掠夺性贷款。在证券化过程中，银行肆意拆分贷款，模糊了产权链条，而且显然没有恰当地转交本票。这些银行明知有些是不良贷款，还故意将它们转让给投资者以提高自身收益。房地产市场崩盘之后，服务商、房屋止赎厂以及受托人，继续无视法律规定，用假文件和第三方，通过抵押贷款电子注册系统快速进行止赎。实际上，在调查贷款发放欺诈和证券化欺诈之前，有必要先调查止赎欺诈。
产权链是合同法中由来已久的一个概念，而合同法建立在私下知悉的原则上，即非合同当事人是不能提起诉讼的。在所有其他类型的诉讼中，从盗窃到谋杀，如果证据链条缺失，法官会驳回指控。如果司法程序中的证据可以伪造而且没人指出的话，这一系统的合法性将会毁于一旦。如今，仅仅通过捏造一些文件和证词，你就可以将任何人逐出家门。
如果阅读抵押贷款文件是一种革命性的行为，那么丽莎就属于为数不多的激进人士，她被一股莫名的力量召唤着，去对抗美国最强大的勢力，这是她之前从未想过的。尽管丽莎毫不知情，但她的很多认知构建于几乎由一人花费了二十年完成的关键性法务工作之上，地点也在佛罗里达——这个人叫奈伊·拉瓦利，他本来是一位体育经纪人。